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Le droit de rétractation de l'acquéreur d'un bien immobilier
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La vente d'un bien immobilier se réalise généralement en deux temps. Vendeur et acheteur signent d'abord une promesse ou un compromis de vente précisant les conditions de la vente. Puis, quelques semaines plus tard, ils concluent la vente définitive devant un notaire.
Ce n'est donc qu'une fois ce délai de rétractation de 7 jours passé que l'acquéreur est définiti-vement engagé.
Simple dans son principe, cette protection, dès son entrée en vigueur en décembre 2000, a suscité des interrogations chez les auteurs et praticiens aussi bien sur son champ d'application que sur sa mise en oeuvre. Voici une présentation de ce dispositif, à jour des réponses apportées récemment par les tribunaux.
Quelles sont les opérations concernées par le délai de rétractation ?
Opérations pour lesquelles le délai de rétractation est applicable
Sont concernés par le délai de rétractation les actes ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation. Soit :
- la vente en toute propriété ;
- la vente en nue-propriété ou de l'usufruit ;
- la cession de parts ou d'actions d'une société d'attribution, c'est-à-dire donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'un bien à usage d'habitation ;
- les achats d'immeubles à construire, c'est-à-dire aux ventes en l'état futur d'achèvement ou à terme dès lors qu'il s'agit d'un bien à usage d'habitation, ainsi que les contrats de construction de maison individuelle (avec ou sans fourniture de plan) ;
- les contrats de location-accession à la propriété.
Une décision récente, émanant de la Cour de cassation vient de préciser que la faculté de rétractation ne s'applique pas aux biens immobiliers à usage mixte, à savoir les biens destinés à la fois à un usage d'habitation et à un usage professionnel (Cassation civile 3e, 30 janvier 2008, n° 06-21145).
De cette interprétation jurisprudentielle, il peut être déduit que le délai de rétractation n'est pas applicable non plus aux locaux accessoires à un immeuble à usage d'habitation, s'ils sont vendus séparément.
Par ailleurs, en principe, les acquisitions de terrains à bâtir, même achetés dans le but de construire un immeuble d'habitation, ne sont pas protégées par la procédure de rétractation-réflexion.
Qui sont les acquéreurs protégés ?
Tout acquéreur non professionnel, qu'il s'agisse d'une personne physique ou morale. Et ce, quelle que soit la qualité du vendeur, professionnel de l'immobilier ou simple particulier.
Comment est protégé l'acquéreur ?
Pour tout acte prévoyant la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation, l'acquéreur peut librement, sans aucune justification, se rétracter dans un délai de 7 jours. Lorsque cet acte est précédé d'un avant-contrat établi sous seing privé ou sous forme d'acte notarié, ce délai ne s'applique alors qu'à cet avant-contrat.
Quelle procédure doit être suivie ?
Le vendeur, lorsque la vente est réalisée entre particuliers, ou le professionnel chargé de la vente, doit notifier l'avant-contrat (ou l'acte) à l'acheteur pour faire courir le délai de rétractation de 7 jours.
Les formes de notification imposées par la loi sont les suivantes :
La lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou « tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ». L'exploit d'huissier de justice est notamment reconnu comme un moyen de notification adéquat.
Quel doit être le contenu de la notification ?
Le législateur n'a pas précisé quel devait être le contenu de la notification.
Il semble judicieux, à la lecture des décisions jurisprudentielles, de conseiller au vendeur de reproduire le texte de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dans la notification, en expliquant, le cas échéant, ce texte. Et ce dans le but d'éviter que l'acquéreur ne puisse prétendre par la suite qu'il n'était pas informé de ses droits et de l'existence d'un délai impératif de rétractation.
Les questions relatives au délai de rétractation
Le point de départ du délai
L'acquéreur ayant reçu la notification de l'acte peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre. Cela signifie que le délai ne commence pas à courir le jour de la signature du contrat, mais à compter de la réception de l'acte.
Soit le lendemain de la remise de l'acte : c'est-à-dire le lendemain de la notification par huissier, de la remise contre récépissé ou de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception. C'est-à-dire à 0 heure du jour suivant. Ainsi, par exemple, si la première présentation intervient le 10 février, le délai courra à compter du 11.
Normalement, le délai expire le dernier jour à 24 heures. Cependant, s'il prend fin un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il expirera le premier jour ouvrable suivant.
Comment s'exerce la faculté de rétractation ?
La faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes que pour la notification. C'est-à-dire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.
Quelles sont les conséquences de l'exercice d'un droit de rétractation ?
Quand un candidat acquéreur décide de se rétracter, dans les conditions de forme et de fond prévues par la loi, l'avant-contrat disparaît définitivement et il est impossible de le faire renaître ultérieurement. En conséquence, le vendeur se trouve libre de remettre le bien immobilier en vente.