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En principe, le loyer d'un bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, la loi prévoit une exception qui, en pratique, est bien plus souvent appliquée que le principe : la règle du plafonnement. Selon cette règle, l'augmentation du loyer initial ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Toutefois, si l'un des éléments constitutifs de la valeur locative (à l'exception des prix pratiqués dans le voisinage) a subi une modification notable, le loyer du bail renouvelé peut être fixé en fonction de la valeur locative et non plus par rapport à la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction. On parle alors de déplafonnement du loyer.

Parmi les éléments qui constituent la valeur locative, figurent : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité, ainsi que les obligations respectives du bailleur et du locataire (les parties au contrat).

Et à ce dernier titre, une modification notable des obligations des parties peut notamment résulter d'une modification notable de leurs obligations légales.

À cet égard, la Cour de cassation a récemment réaffirmé que l'évolution de l'impôt foncier, charge légale supportée par le bailleur, est un élément à prendre en considération pour la fixation du loyer du bail renouvelé. Une augmentation notable de la taxe foncière supportée par le bailleur peut ainsi justifier un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Autres exceptions au plafonnement

Baux d'une durée supérieure à 9 ans

Outre la modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est également autorisé par la loi lorsque le bail venu à expiration a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ou, bien que conclu pour une durée de 9 ans, lorsqu'il a duré plus de 12 ans par le jeu de la tacite reconduction.

Accord des parties

Par ailleurs, il est admis que bailleur et locataire puissent volontairement écarter le jeu de la règle du plafonnement par une clause expresse du bail et régler comme ils l'entendent les conditions financières du renouvellement et spécialement de fixation du loyer du bail renouvelé. Les dispositions ainsi inscrites dans le contrat ne doivent toutefois pas avoir pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement. Tel serait le cas par exemple si les conditions contractuelles de fixation du loyer du bail renouvelé conduisaient à une augmentation exorbitante du loyer.

Augmentation notable des obligations du locataire

Si la modification notable des obligations du bailleur peut permettre à ce dernier de déplafonner le loyer, une augmentation notable des obligations du locataire peut, à l'inverse, justifier une diminution de la valeur locative et donc du loyer du bail renouvelé.
Tel est le cas, par exemple, lorsque le bail contient une clause mettant à la charge du locataire :
- le remboursement de la taxe foncière ;
- les gros travaux d'entretien.

Baux particuliers

Lorsque le bail porte sur des terrains nus, des locaux monovalents (c'est-à-dire des locaux construits, aménagés ou spécialement transformés en vue d'une seule utilisation) ou bien sur des locaux à usage exclusif de bureaux, le loyer du bail renouvelé échappe également à la règle du plafonnement.